生态旅游用地

引言

近年来我国旅游业实现了持续快速发展。据不完全统计，十五期间，我国旅游业投资总规模达9000亿元。随着对投资需求的进一步扩大，预计十二五期间，我国规划建设的旅游项目将达到1.3万个，总投资1.8万亿元。其中，生态旅游将成为我国旅游投资的重点。

从土地估价实务上看，生态旅游用地属于特殊用地。与现行土地分类体系中的“特殊用地”不尽相同，土地估价中的“特殊用地”概念，并非一种独立的用地种类，而是指那些在土地估价中典型的商业、居住、工业三大类土地，其数量和交易量相对较少、或具有某些特许经营权的土地，是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种用地的统称(以下所称“特殊用地”均为此涵义)。特殊用地评估是土地估价实务的难点，其在估价方法的选择上存在较大的局限性。

一、生态性旅游用地内涵及特点

（一）旅游用地的概念

“旅游用地”的概念有，广义和狭义之分。基本来说旅游用地就是旅游业发展所需的用地，这是对旅游业用地广义的概念，它是指旅游地为消费者提供游览、观赏、乐趣、度假、探险和考察研究等活动的涂地，是一个有旅游因素构成的并结合旅游相关自然因素而结合成的自然、社会、经济的综合体，是自然作用与人类活动的一个有机动态系统。狭义的旅游用地而是指由县级以上的人民政府审核、批准、公布最终确定的各级风景区等的全部土地，能够为人民的旅游活动提供服务，具有一定的经济结构和形态的旅游对象的地域特殊组合。

（二）生态旅游用地的内涵

生态旅游用地的概念则是在旅游用地基础上提出来的，生态旅游用地必须具备以下几个条件：

1.良好的生态环境

自然环境和生态环境在一定条件下是相近的概念组合，有时候人们会将其相互使用而不加以区分。但是从严格的意义来讲，生态环境完全不同与自然环境。自然环境的外延相对较广，各种天然因素构成了自然环境，但是生态环境只能有一定条件下的生态关系所构成。仅非生物因素构成的整体，可以称之为自然环境，但是不能叫做生态环境。从这个意义来说，生态环境是自然环境的一部分，二者属于包含关系，生态环境是由生物群落及非生物自然因素组成的各种生态系统的有机整体，主要或全部由自然因素构成，并对人类长远的发展产生影响，因此，如果想要拥有一个良好的生活环境，生态环境则是充要条件。

2.独特的人文景观或自然环境

生态旅游资源重要的组成部分是鲜明特色的民族文化。但是单单从目前的发展状况来看，在国外和国内历史、现代等多重元素的冲击下，一些生态旅游的开发常常放弃珍贵的民族特色文化，淡忘自身特有的文化加之，一些生态旅游地原始的民族表演渐渐的被商业模式所带来的价值所替代，旅游者必然面临一个文化缺失的旅游之旅。同时，生态旅游的发展使得当地居民认识到地方文化和旅游者带来的外地文化的差异，当地的文化、生活方式和民族习惯遭到外来文化的侵袭，他们的一些传统的习惯在某种程度上也受到一些旅游者不良行为的冲击。

3.合理的生态管理方式

开展生态旅游不可或缺的工作就是做好生态环境的测评和分析，确定更佳合理的环境承载游客的容量。从生态旅游的可持续发展的角度来说，主要是减少风险，确定影响因素，明确环境的承载力，通过有效地管理和检测使公众的参与有序，提高生态管理的水平。能否确定合理的游客数量是关系生态环境状态的重要措施之一。同时，生态旅游要保持高附加值，低游客数量，才能把生态环境的负面影响控制在合理的区间，从而保证生态旅游的质量。

（三）生态旅游用地的特征

生态旅游用地有着独特的地域特点：人口密集程度适中，大约10人/平方米，历史文化气息浓郁；自然旅游资源丰富，境内旅游资源与景观丰富，有着与众不同的气候特点，兼有亚热带、温带、寒带等多种气候；动植物资源及天然矿产资源有独特优势，境内有着罕见的动物，名贵药材和可供观赏的植物也是必不可少的，矿产资源不仅丰富而且品位高。

生态旅游用地的特征还表现在以下几个方面：

，生态环境的保护部能阻碍社会经济的发展。与传统的旅游活动相比，现代生态旅游追求的更高利益点就是保护性。从旅游的开发角来说，保护性可以体现在对旅游资源的经济价值和环境价值两个方面来认识，将资源的价值计入成本核算的范畴，在可持续发展的基础上，实现持续性效益型投资；对于管理者来说，保护性要考虑资源的环境容量的范围内的合理开发，不能因为考虑眼前利益，而摒弃了可持续发展的原则。

第二，追求现代科技文化的同时注意历史文化的保护。区域内的资源都具有独特的历史和现代文化，保持原始的生活方式和文化习惯，对于旅游者具有特殊的吸引力。对于当地居民来说，增加收入可以通过保护好历史资源和风俗习惯来实现。

第三，生态环境能够激发旅游者的参与性。生态旅游的意义可以表现在两点；一是表现在生态旅游可以使游客融入到自然和文化的生态系统中，在切身的体验式旅游中领悟体会旅游的真谛，从而增加对当地传统文化的热爱，有利于进一步实现环境和旅游资源开发的共赢模式。二是表现在生态旅游时旅游者、当地居民、相关经营者和政府、其他社团组织及旅游研究人员广泛参与的一种有价值的旅游活动。

二、当前对生态性旅游用地价值评估的方法及存在的问题

笔者认为从我国目前生态旅游用地评估实际情况来看,包括成本逼近法、收益还原法、基准地价法这3种方法，其中基准地价法较为适用。下面就这3种方法谈谈一些看法。

成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。成本逼近法所应用的基本原理是生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理。

成本逼近法的计算公式可以表示为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。

成本逼近法存在的问题是适用范围比较狭窄，成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估,特别适用于土地市场狭小,土地成交实例不多,无法利用市场比较法进行估价时采用。同时,对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。

　收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等，是土地估价中最常用的方法之一，它是对土地、房屋、不动产或者其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。它是根据预期原理，即求得未来收益权利现在的价值。其主要是运用适当的资本化率（还原率）,将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象价格的一种估价方法,采用收益还原法求得的价格,称为收益价格。

基本公式可以表示为：

（1）土地收益为无限年期：V=a/r

式中：V：土地收益价格；a：土地纯收益(或地租)；r：土地还原利率

（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n]

式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期

但实际上经营性企业、生产性企业方式的土地价格测算只能是一种理论公式，很难实际使用。理由有三，一是很难客观判断一个经营性企业、生产性企业的正常收益到底是多少，仅凭实际收益来判断其客观收益是不科学的；二是企业经营性、生产性成本和费用很难测算，主要是一些非正常费用的测算；三是非土地资产纯收益的测算是更大的难题。非土地资产可以包括机械设备等有形资产，也包括商标等无形资产，这些有形和无形资产测算纯收益的标准如何界定？特别是企业管理是处于企业核心位置的工作，对于企业经营效益具有核心作用。但企业管理并不在企业非土地资产中，其收益也没有单独分开。基于以上原因，所测算出的地价是不可能很科学很合理的。

基准地价系数修正法是利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。

其基本公式如下：

V=V1b×(1±∑Ki)×Kj

式中：V：土地价格V1b；某一用途土地在某一土地级上的基准地价；

∑Ki：宗地地价修正系数；Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数

运用基准地价系数修正法的现状看，存在的主要问题如下：

1、主观成分大，数据拼凑状况显著。无论是单独使用或作为辅助、验证方法，运用基准地价系数修正法进行宗地估价，技术指标和参数的取值，服从于估价需要，普遍存在拼凑数据和拍脑袋的现象。

2、成为服从客户要求“捣浆糊”的主要手段。甚至在环线以内，用这种方法低估宗地价值，如某估价机构在评估市内三级地价中，每亩大体在1200万元-1500万元的现行市价，其评估值仅为350多万元，此类情况并非少数。

3、由于缺乏信息资料与技术标准，期日修正，尤其是容积率修正作为“调节器”，任意调高或调低估价结果。目前，基准地价的期日修正与容积率修正成为运用这种方法的一个难点。

4、在房地产市场价格在时空与结构上发生很大变化的条件下，盲目照搬原基准地价分类用途和土地等级标准，导致估价结果与现行市价严重背离。

三、基准地价系数修正法在生态旅游用地价值评估中应用的探讨

（一）生态旅游用地特征与基准地价评估原理

1.生态旅游用地特征与基准地价评估原理与城镇土地不同。

由于旅游经济活动性质和用地效益特征的特殊性,生态旅游用地利用、地价形成机制和地价影响因素等具有独特的规律和特征。因此,旅游风景区基准地价评估不能直接套用城市基准地价评估方法体系。

2.旅游资源丰歉程度和开发强度不同造成土地收益差异

旅游风景区基准地价评估的依据自然和人文旅游资源等旅游吸引物是发展旅游业的前提和物质基础,具有使用价值,但如未经开发利用,则不能产生直接经济效益。只有当人们投资建设相应的旅游配套设施后,才能产生经济效益,实现旅游资源的经济价值。因此,旅游资源丰歉程度与品位高低是旅游用地效益或生产力剩余级差存在的基本前提,而旅游资源价值实现程度的高低则最终取决于对风景旅游资源开发投资的强度,且这种价值是以旅游开发项目投资效益的形式体现出来。因此,旅游风景区基准地价评估必须要综合分析风景区的旅游资源价值及其开发保护程度。

3.生态旅游用地的个性化和垄断性

旅游风景区基准地价空间分布有其独特性不同于城镇各类用地之间由于存在竟租关系,导致不同用地基准地价具有不同空间分布规律,旅游风景区各类用地的区位指向是如何与周围环境、旅游景观的协调和满足旅游路线设计的需要。由于旅游资源特色的差别,不同景区、景点及旅游设施的布局、景观特征等各异,即使同一旅游风景区内各景区、景点等景观性项目也一般是互补而非竞争的;且受旅游环境容量的制约,一般景区配套旅游设施项目比较有限,具有垄断性,如停车场一般一个景区只布置一个。因此,生态旅游用地功能分区比较明确,同一景区或景点范围内一般不存在各类用地的竟租关系,即同一景区或景点的地域范围对各类用地而言可以说是均质的。

4.生态旅游用地收益来源的多样性和变动性,

不同类型用地效益存在差异旅游开发项目投资收益来源不同,如景区景点等游览设施用地主要来源于门票收入,饭店宾馆项目主要来源于经营收入,停车场项目来源于停车费收入等,且由于旅游业的季节性特征使得土地效益具多变性。因此,不同旅游开发项目从土地上取得的超额利润有很大差异,从而使各行业用地效益形成差异,评估的基准地价也随之变化。

5.生态旅游用地利用的综合性

不同旅游开发项目用地效益相互制约风景区土地利用的综合性表现在其开发利用效益只有当旅游资源和旅游配套设施实现合理配置后才能得到更佳发挥,任何一项设施不完善、不配套都直接影响旅游经济活动的整体效益。同时,这种综合性还体现在旅游资源组合的多样性和艺术性上,要求各旅游设施及景区、景点之间的规模、布局等要相互协调和相互衬托。因此,同一景区内不同用地效益相互制约。

（二）生态旅游用地基准地价体系构建

1.关于生态旅游用地地价评估对象与内涵

根据旅游经济活动性质、风景区用地效益特征及地价成果应用需要,我们认为旅游风景区地价评估对象应是风景区的旅游开发项目用地(如游览设施、服务设施等开发项目用地),旅游风景区地价的内涵实际上是旅游开发项目的土地收益或生产力剩余的资本化,而非旅游资源的资产性价值评估或旅游开发价值评价。因为旅游资源资产性价值是旅游资源经开发后以旅游开发项目的投资效益或土地收益的形式体现出来的,从地价成果应用上看,风景区地价评估主要是保证风景区投资开发过程中土地所有权在经济上的合理体现,并为有效管理生态旅游用地市场和合理配置土地资源提供价格依据;而旅游资源本身在开发利用中重在如何保护及发挥其景观价值和环境效益,评估其价格没有现实意义。至于旅游资源开发价值评价则是采用体验性评价和技术性评估等对旅游资源进行开发价值比较或规划管理意义上的重要度排序,旨在为旅游地性质、开发规模确定等提供基础依据,与地价评估是两个完全不同的概念。

2.关于基准地价均质地域划分

生态旅游用地利用不同于城市地域由商业、工业、住宅等多种职能组成,而是主要围绕旅游经济活动这项职能展开,而且不同景区或景点范围内往往独自形成一个相对比较完整的用地结构和功能分区。因此,旅游风景区均质地域划分应以景区或景点为单元,基准地价也应以景区或景点为单元表达。

3.关于基准地价体系构成

城镇基准地价评估一般建立以商业、住宅和工业用地为主的地价体系。旅游风景区由于旅游经济活动的特殊性,其用地类型构成复杂多样,一般分为直接为旅游者服务的用地、旅游媒介物用地、间接为旅游者服务的用地和非风景旅游功能的用地等四大类。这四大类用地的布局组合和分异构成风景区土地利用的基本结构,各类用地在旅游经济中的作用各不相同,体现不同的使用价值,其收益能力、供地政策和土地开发经营政策等各所不同。但从我国生态旅游用地有偿使用制度改革的方向和土地市场运行特征上看,我们认为旅游风景区宜按以下5类用地建立基准地价体系:

①风景游览设施建设用地:包括景区、景点、主题公园等景观开发项目用地,此类用地体现旅游资源的价值属性,具有很强的公共产品特征和社会性职能；

②旅游商业服务设施用地:指风景区相配套的商业、餐饮、文化娱乐设施用地等,具有强垄断性和高收益性；

③旅游接待设施用地:指旅游宾馆饭店、度假村、休疗养用地等；

④住宅用地:指旅游风景区内的别墅、排屋等旅游房地产开发用地；

⑤停车场用地:由于其垄断性强,经营权让渡后收益能力较高。

（三）旅游风景区基准地价评估思路和方法

1.基本思路

根据旅游风景区基准地价评估原理,结合风景区土地开发及土地市场运行特征,旅游风景区基准地价评估宜遵循以土地质量评价为基础,土地收益或市场地价资料为依据的评估思路。具体分二步到位:步,以景区或景点为均质区单元,从风景区地价影响因素入手,建立土地质量排序体系,以排序结果为基础控制景区之间的相对价位水平;第二步,收集不同类型旅游开发项目用地的市场交易及收益资料等,经样本地价测算和统计分析,建立基准地价评估模型,形成风景区基准地价体系。

2.关于生态旅游用地质量评价

不同于城市用地,旅游风景区地价影响因素主要包括风景旅游资源的自然和人文景观价值、风景区可及性、配套设施完备度、旅游资源开发保护程度等。因此,土地质量排序可从这些影响因素入手,建立因素评价指标体系,然后在单因素评价基础上,采用多因素赋权加和法或主成分分析法等测算土地质量总分值,总分值高低反映土地质量的高低。

3.关于基准地价评估方法

，样本地价测算方法

旅游风景区市场样本地价资料主要有两方面:一是属于旅游配套设施项目用地,如商业服务设施、景观房产开发等,可直接收集相关土地交易、房地交易或收益资料,按基本估价法测算样本地价;二是属于旅游资源开发项目用地,如景区开发、主题公园建设等,直接的市场交易案例比较缺乏,且由于其公益性特征,土地出让价格也往往偏低,但这些开发项目一般都是具有收益性的不动产,其价值、收益水平与其经营产生的利润有关,可采用收益还原法测算。

第二，基准地价评估方法

旅游风景区基准地价评估主要有样本平均值法、区位因素比较法及级差收益测算法等。鉴于当前我国生态旅游用地市场尚不活跃且发展不平衡的实际,基准地价评估宜以样本地价为控制,建立样本地价与土地质量评价分值的因素比较模型评估,并结合不同行业土地收益类比修正,对于市场交易较活跃的用地类型可直接应用样本平均值法评估。

四、结语

通过景区经营权出让、转让等方式发展旅游业,是我国社会主义市场经济下发展旅游业的必由之路。当前不少地方以“零价格”、“一元钱”整体出让几百亩甚至上千亩景区经营权现象,实质是将土地使用权无偿赠送作为优惠政策招商引资,这显然有悖于我国现行法律法规规定旅游用地必须招标拍卖等方式出让的政策,并导致国有土地资产的大量流失和旅游资源的严重破坏。因此,为确保对生态旅游用地所有权在经济上得到合理体现,健全市场机制优化配置旅游资源开发,制定和公布旅游风景区基准地价刻不容缓。

传统城镇基准地价评估方法体系难以适用旅游风景区这种特殊地域的地价评估,本文提出的旅游风景区基准地价评估方法体系,较好地保持了其与风景区土地利用结构的协调性,期望能对当前各地开展旅游风景区基准地价评估工作有所借鉴。我们曾经初步探索建立的以开发项目用地为核心的天台山风景名胜区基准地价体系,经过几年的实践检验表明,其在强化土地市场管理和促进旅游资源合理开发等方面均发挥了明显成效。

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致谢