期刊发表网电话

全国热线
022-83699069

从通货膨胀看房价――从阶段性通货膨胀分析房价问题

作者: 发布时间:2020-01-17 12:15:33 阅读: 57 次

摘要:本篇论文以“通货膨胀”的大背景为前提,利用数据文献摘引等方法从“流动性充裕” 、“通货膨胀预期”等经济角度以及“通货膨胀与虚拟资金、地方政府、房价的关系”的非纯经济角度全面分析、阐释了通货膨胀对房价的阶段性影响,以及相应的变化趋势,进而以政府调控、提高存款和贷款利率改革财产税收体制等多方面为切入点提出相应的解决措施。

关键词:通货膨胀;房价;流动性充裕;通货膨胀预期

1通货膨胀的含义

   所谓通货膨胀,是指物价总水平的持续上涨,从而导致货币购买力的下降。这一含义存在三个要素:其一,通胀的主体是物价总水平,而并不是某一类商品的价格;其二,通胀的表现是物价的持续上涨,而并不是间歇性的波动上涨;其三,通胀的结果是货币实际购买力的下降。这三要素如果任意缺一则都不构成真正意义的通货膨胀。

2通货膨胀对通货膨胀与房价的关系

   从实际上来说,逐步紧缩的货币政策在通胀来临后不仅会使实际利率提高,还会降低对于未来有关经济繁荣的预期,房价也会随之下降。然而,从理论上讲,通胀对房价具有阶段性影响。预期通胀使消费品的价格上升始终落后于房地产价格上升,以确保利用增加的资本收益来弥补损失,居民消费价格上涨。

2.1在房地产价格因为预期通胀的关系,在通货膨胀真正来临前习惯性地优先消费品价格上涨

从经济角度看:

  ⑴对于国际上来说,房价上涨根源于国际上宽松的货币政策,上涨的油价所引发的输入型通胀现象,以及美元贬值的预期,进而带动了房价的上涨;

  

从《中国人民日报》的实证数据显示,上世纪七十年代和八十年代的石油危机所造成的高通胀分属于两个不同时期,时间是20世纪70年代中期与20世纪80年代初,预期的通货膨胀影响了美国和日本的房屋价格。 1971年至1976年,日本的土地价格上涨迅猛;在甲类消费物价指数中上升显著,即高达23%的溢价增幅。但甲类消费物价指数在1974年开始下降,甚至下降,土地价格在CPI涨幅下降。在1980年物价增长达到更高值(14%),房价的增长幅度却呈现出迅速下降的趋势。上述数据表明,因为预期通胀的关系,房屋价格在通货膨胀真正来临前习惯性地优先消费品价格上涨

 

  ⑵流入的热钱使股票价格和房屋价格上涨, 流出的热钱导致股票市场出现震荡现象同时使房地产价格得以下降。

 

  首先,热钱流入影响货币政策主动性,造成货币政策的“不保质”现象,进而对整个金融体系造成不良影响。其次,热钱流入造成了伪繁荣的泡沫经济,其表现为在房地产市场、股票债劵等市场不断牟取不法利润。

 

  ⑶对于国内来说,在适度宽松的货币政策下,规模的货币投放增加了资本市场的流动性,进而导致股票市场的不断高涨,这些现象与“通胀预期”和“流动性充裕”息息相关;

  《中国经济时报》记载的国内数据表明,名义房价,从1998年开始,在符合相关法律规定及甲类消费物价指数的变动幅度的情况下,呈现出显著上涨的趋势。到2007年底,基本原材料和能源价格也呈现较大增幅。2008年季度,燃料,原材料,动力购进价格的增幅为10.8%。 2007年底,中央果断提出“防止经济增长由偏快转向过热,防止结构性通货膨胀演变的全面通胀”相应策略,2008年第二季度,CPI环比降低。在此期间,房价和通胀预期呈现较强相关性,甲类消费物价指数于20076月开始增加,价格从2007年第二季度开始迅速崛起,其价格涨幅在三个季度的时间里大大地超过CPI涨幅。2008年的季度季度,消费物价指数同比上涨至更高价格时,房屋价格的增长幅度呈现迅猛下降趋势。从消费物价指数与我国名义房屋价格的相关性来看,房屋价格在预期通货膨胀的情况下呈现迅速上扬趋势得到映证。

 

从非纯经济角度看:

  ⑴在通货膨胀的预期下,民众的投资保值心理;

 

  一般来说房屋有三大用处,依次是居住的基本用处,投资用处,租赁用处。中国2011年的购房者中,引用《人民日报》叶谭博士的研究文献,50%以上的房屋交易出于投资考虑, 换而言之,房屋的保值和增值作用最受投资者关注。实际上,投资效用在购买房屋仅用于个人居住和租赁的人群中也是非常重要的关键因素。由于投资渠道匮乏,尚未购房的人出于对房价持续上涨的预期,便加入购房的队伍中。与此同时,匮乏的投资渠道吸引民众纷纷投资房地产市场,进而拉动房价持续上涨,导致房价再次被推高。

 

  ⑵通胀现象与虚拟资金的相关性;

 

  高房价,通货膨胀都与虚拟资金相关,而虚拟资金又都和地方政府腐败密切联系。这一裙带联系使单纯经济角度解决房价和通胀已经不可能。由地产商,地方政府和二奶学者组成的铁三角使所有调控力量化于无形。要想真正解决问题,首先要狠狠打击铁三角。

 

  ⑶政策的影响;

  

  为了抑制房地产市场的过热,出台了不少政策。像升息、提高买第二套房的首付等。效果不大。另外,房价跳水、房地产市场崩溃,这对的经济影响是巨大的,不会允许这种情况出现。而所谓土地国有并购拿来公开拍卖就能有力地证明了政策的影响。

2.2当通货膨胀来临并逐步严重之后,房价将会出现下降

  ⑴通货膨胀对房价的打击体现在需求量的减少上;其一,受滞后期影响,不段提高的生活成本使得家庭可支配收入有所降低,进而导致入市资金的增长匮乏,以及房屋的销售量递减。其二,已实现的通货膨胀促使企业做出扩大投资的决定,进而吸纳了大量社会闲置资金,从而使民众减持了相应的购房资金。

  (2)通货膨胀对房价的打击体现在供应量的增加上;其一,受已实现的通货膨胀现象的影响,政府的回流政策必然使贷款受限。而开发商为了偿还贷款,必然通过增加供应的手段来促进房屋的销售。其二,开发商在通货膨胀发生前,大量囤积土地与迅猛的开发行为使得房屋的供应量在通胀到来时呈现井喷。其三,受通胀影响,民众资金为进入实体经济,必然使得新房交易量下降,而二手房的供应量会呈现走高趋势。

3通货膨胀的治理措施

  现存的房价波动问题从长远来看无法使“通货膨胀”的现象完全被避免。而在面对“房价波动”的问题上,依己所见,我认为应该采取如下措施应对。

3.1中央政府应该出台相关调控战略以防止经济增长由偏快转向过热,防止结构性通胀演变为全面通胀

  

  主要通过三大法宝来实现:其一.控制利息率其二.控制存款准备金率其三.控制再贴现率。“三提高”就是央行抑制通货膨胀的手段。其理论根据就是:收缩银根,减少市场上的实际流通的货币量。

3.2“提高存款和贷款利率”是不容选择的对策以尽可能避免发生恶性通货膨胀

  据中新网报道,从统计局于今日发布的11月份国民经济运行数据来看,其中居民消费价格(CPI)同比上涨0.6%,由负转正。通常而言,通胀率上升会带动房价上升,但这个规律只适用于正常运作的市场,如果这个市场上的资金大部分来自于从银行借来的投机热钱而非消费投入,那么,通胀率带动贷款利率提升,将给投机行为造成致命打击。所以,“提高存款和贷款利率”手段极为紧要。

3.3着重改革财产税收体制,而非征收房产税

  据香港中文大学郎咸平教授的观点认为,如果推行新房产税,房价越高就征税越多则越有利于地方政府,房价下降地方政府的财政收入就没有增长的余地了。综合分析房产税的征收方式是财政税收体制问题,一般来讲,改变财政税收体制会提高买房的后期门槛,降低买房的初始门槛,进而解决房价上涨的问题才是根本的解决之道。

  如果政府从一开始就使用长效税收机制调节,那么现在买房的初始门槛不至于这么高。但目前的土地财政导致购房者的初始门槛太高,以致大众面临住房困难问题,政府又没有能力降低初始门槛。 如果现在改为长效税收体制仅仅提高后期门槛,无法降低初始门槛。所以不能解决房价上涨的问题,只是解决地方政府财政长期和稳定收入的问题。

  同时,如果推行新房产税,房价越高就越有利于地方政府,房价下降地方政府的收入就没有增长的余地了。所以房产税的开征可能助涨房价。综其所述,我们也应该将改革重点放在“财产税收体制上”而非“房产税”上。

参考文献:

[1]唐甜.对我国通货膨胀形势的思考[J].科教文汇,2012,(9):5-19

[2]刘丹.通货膨胀新面孔分析[J].北京大学学报,2012,(10):3-8

[3]治文.我国投资扩张的通货膨胀诱发效应研究[J].湖南大学学报,2012,(2):3-5

[4]刘翌.企业财务分析综述[J].浙江商业财会,2011,(4):8-76

[5]郎咸平.金融超限战[J].广东商业金融,2009,(10):14-37

[6]李冶.国际通货膨胀成因简析[J].北京大学学报,2010,(2):2-9

[7]刘翌.房价泡沫[J].上海商业财会,2010,(4):18-30