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上海、重庆房产税试点存在的问题和对策

作者: 发布时间:2020-01-22 09:34:48 阅读: 45 次

 

[摘要]上海、重庆的房产税试点是在近年来我国房价日益攀升的背景下进行的,民众对房产税在降低房价的作用上给予了很大期待,但实际上,房产税的初衷是为了完善财税体系、调整收入分配、优化房地产结构。从实践上看,房产税试点取得了一定成效,但仍然存在着一些亟待解决的问题。

[关键词]房产税;税收;财政收入

 

20111月,上海、重庆两地分别出台了房产税试点相关政策,这标志着我国房产税改革大幕的拉开。上海市对本市居民的新购且属于家庭第二套及以上的住房和外地家庭新购住房征税;重庆市侧重于对独栋别墅和公寓征税,同时对于外地居民购买的第二套及以上住房征税。从房产税改革愿景上看,房产税应当有利于削弱投机性住房需求,提高房屋的使用率;应当有利于调节收入分配;应当有利于为地方政府财政收入提供稳定的税收来源。但是,从实施效果来看,两个试点城市的房产税改革方案较为温和,房产税的作用尚未充分发挥。

一、上海、重庆房产税试点存在的问题

(一)征税范围难以界定

一是按照国际惯例,房产税的征收范围应该覆盖城市和农村,而试点城市并没有把农村列为房产税征收范围。二是房产税的征收重点聚焦到住宅或多套房,这有利于调节居民收入,但实际上,像重庆作为一个西部内陆城市,住宅在房地产结构中的比例较低,征税范围较小就意味着税基较窄,这就不利于构建起有差别、分层次的房产税征税体系,也不利于使房产税成为地方政府可靠的税收来源。三是我国现阶段住房信息尚未联网,无法确定居民拥有房产的真实数量,试点城市对居民首套房、第二套房免征或少征房产税,房产投资者完全可以利用全国住房信息尚未联网的机会,在不同城市投资炒房,从而避免被列为房产税征收对象。

(二)税基和税率难以确定

现阶段,我国并没有建立起规范的财产登记制度,房屋作为不动产,其价格受区位、面积、朝向、房龄、质量等多种因素影响,科学客观地评估房产价值和确定房产税税基难度很大。同时,由于我国房地产评估机构和评估人员专业水平参差不齐,房地产评估相关的监管机制不健全,这就无法保证房屋评估的公信力。在财产登记和房产评估监管体系尚不健全的情况下,大规模地推广房产税,会增加纳税人对房产税税基合理性的质疑,进而会带来社会对房产税科学性、公正性的质疑。

上海、重庆两市的房产税税率较低,而且是按照比例税率征收的,没有充分考虑到地区差异、收入差异,上海房产税税率暂定为0.6[[1] 上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法[EB/OL].上海:东方网,http://sh.eastday.com/qtmt/20110127/u/a851618.html][1],重庆房产税税率为0.5%~1.2[[2] 重庆市人民政府.重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法[EB/OL].重庆:重庆市人民政府门户网站,http://zfxx.cq.gov.cn/zfxxgk/jsp/view/onlineview.jsp?xxbid=32662][2],这有利于减少房产税试点的阻力,但是这对抑制投机性住房需求、调节收入分配结构作用较小。同时,较低的税率对地方税收贡献较低,一方面不利于地方政府构建起完善的财税体系,另一方面打击地方政府推行房产税的积极性。

(三)房屋产权难以明晰

房产税作为一种财产税,征税前提是房屋产权明晰。从世界范围来看,征收房产税的都是土地私有,但我国农村土地属于集体所有,城市土地属于国有,这种特有的土地所有制在一定程度上造成了房屋产权复杂的现状。现阶段,我国存在着大量产权不够明晰的房屋,这包括小产权房、单位福利房、农村房屋、集资房产等,错综复杂的房屋产权结构影响了房产税征税范围的划分。以小产权房为例,小产权房是城乡土地二元结构的产物,从法律层面其难以受到保护,假如一个人拥有多套价值不菲小产权房,同时其没有其它房产,这种产权不明晰的房屋是否应该作为房产税征税对象争议很大。

二、推进我国房产税改革的对策

(一)加快构建全国联网的住房信息系统

全国联网的住房信息系统是加强房地产管理的基础性、关键性工程,关系到房产税改革的推进。上海、重庆在界定房产税的征收标准时,都是以居民的住房信息为基础,现阶段住房信息尚未全国联网,上海、重庆两个试点城市在征收房产税时无法获取居民在外地的住房信息,这在很大程度上影响了房产税征税范围的界定。因此,住建部作为全国住房信息联网的牵头部门,应加快推进相关工作,在完成四十个重点大中城市联网信息共享试点的基础上,扩大试点范围,尽快构建起全国联网的住房信息系统。

(二)完善房产评估市场

我国拥有庞大的房产评估市场,但面临着评估人才缺乏、评估规范化程度有待提高等问题,要建立起科学公正的房产评估体系,必须制度建设、人才建设两手抓。一方面,应注重房产评估相关的法律法规体系建设,加大对房产评估行业的资格审查和日常监管,逐步构建起房产评估公司信用等级机制。现阶段,我国应充分利用公共部门特别是税务部门的独立性,使公共部门成为公正、诚信、可靠的评估主体。另一方面,加强对房产评估师职业资格的管理,加大对房产评估专业人才的培养力度,逐步建成一支专业水平高、法律意识强的高素质房产评估人才队伍。

(三)合理设置税率

我国经济社会发展不平衡,城乡差异、东西部区位差异明显,不同地区的房地产市场发展程度、房价水平存在很大差别,因此,我国房产税税率的确定不宜搞一刀切,应充分考虑地区经济发展水平、居民收入水平和房地产市场发展水平。具体来讲,中央可以对房产税税率设置一个弹性区间,各地区参照自身实际情况确定税率高低,对自住型、改善型、投资型住房采取不同的税率,充分发挥房产税在调节收入分配、优化房地产结构、稳定地方政府财政收入等方面的积极作用。

(四)健全房屋产权制度

面对我国房地产产权主体复杂多样的现状,要以谁受益谁纳税的原则确定房产税的纳税人,从而确保房产税税收的公平正义。因此,推进房产税改革要以完善房屋产权制度为基础,以建立全国联网的产权登记平台为依托,清晰划分房产的使用权和产权。在实践操作中,房屋的产权所有人应该作为房产税的纳税人,如果房屋产权所有人与实际使用人不同一的,应该以实际情况,可将产权所有人、经营管理单位、集体单位、承典人、产权代管人或者使用人作为纳税主体。[[3] 朱莹莹.完善我国房产税制研究[D].暨南大学,2012:31][3]