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地铁经济的可持续发展——地铁资源开发与经营

作者: 发布时间:2020-01-22 11:55:36 阅读: 48 次

引言:

目前我国已建成、运营和在建地铁的城市多达28个,包括天津在内的4个直辖市已陆续形成线网运营之势,重要的省会城市和地级市的轨道交通网也在逐步建成中,地铁已成为21世纪中国城市基础设施和城市交通的主要形式。促进我国轨道交通发展的主要因素有两个。一是全国经济正处于快速发展时期,城市发展向城市群(带、圈)扩张,需要建设轨道交通连接中心城区与卫星城镇;二是我国的城市交通拥堵整体处于上升趋势,这种状况需要加速建设大运量的轨道交通,解决人们的出行问题。

城市经济的发展很大程度上依赖于地铁经济的发展,而地铁经济的可持续发展将取决于地铁资源的开发与经营。

正文:

一、地铁经济的概念

地铁经济简单说即是依托地铁发展经济,其概念来源于轨道经济概念的延展。从经济学的角度看,轨道交通所带来的产业链不止局限于地铁上盖物业、地铁商圈经济、甚至影响到城市的方方面面,从吃穿住行到文化娱乐,从学习工作到经济发展,无不刻上轨道经济的印痕,体现出城市经济发展更高速的姿态。地铁的诞生,为城市注入了轨道经济的新模式、新概念、新内涵。

二、地铁经济发展的成因

轨道交通可持续发展,必须是社会效益和经济效益的综合体现。地铁项目投资巨大,动辄以百亿元计,诚然地铁与其他城市公共交通相比,具有运输能力大、速度快、可靠性高、环保性强等特点,且能带动沿线经济的发展,社会效益显著,但是地铁的高社会效益却难以直接转化为运营收益。

对于地铁项目来说,利用其独具的优势,兼顾社会效益和经济效益、合理配置社会资源,避免给政府带来沉重的经济负担,已成为普遍关注的问题。地铁经济因此应运而生。

三、地铁资源的开发与经营

地铁资源开发经营是指对地铁建设运营而衍生资源附属的上盖物业开发与物业管理、传媒广告、商业发展、信息通讯,以及相关非票务领域的资源利用、整体开发、统筹经营和资产管理。

1、地铁房地产资源开发模式比较

模式 描述 优点 缺点

自主拿地

自主开发 资源公司从二级市场独立获取土地,把控建设经营全过程,最终获得销售收益或持有物业 -在开发中拥有完全控制权

-可获得物业开发全部收益 -对融资能力要求非常高

-对房地产运作能力要求非常高

-要承担开发经营全过程风险

自主拿地

合作开发 资源公司从二级市场独立获取土地,通过招商引资吸引其他开发商共同参与建设经营,共同分享经营收益或共同持有物业 -可获得二级市场土地增值收益

-减轻后期建设资金压力

-弥补房产专业能力的不足

-规避房地产建设运营风险 -合作伙伴将掌握部分操控权

-合作伙伴将分享部分收益

-不能全面提升自身运作能力

合作拿地

合作开发 资源公司与合作伙伴共同拿地,再共同建设经营,共享收益 -借助合作伙伴的资金和运作能力减轻自身压力

-与合作伙伴共担风险,共享收益 -容易丧失项目主导权

-获取的收益比例可能较小

2、地铁商业物业资源开发经营定位

1)地铁商业开发要与地铁规划紧密结合

地铁商业是地铁工程的衍生功能,附属于地铁的商业资源开发和规划应纳入到地铁发展计划当中。应将地铁站附近传统商业街、城市中心区、名胜古迹、旅游景点及市郊新兴商业中心作为规划重点,结合地铁车站所处的区域划分来进行商业定位。

2)地铁商业开发要符合区域商业结构调整的要求

地铁商业资源的开发对整个城市的商业布局会造成影响,地铁沿线商业网点数量多少、规模大小、档次高低要同地铁站点所处区域的经济发展状况、消费群体分布和购买力水平等相适应,要根据地铁车站所经商业区域的特点来确定业态、类型、商业的规模和数量。既对传统商业区域进行有益补充,又对城市经济起到延展作用。

3)地铁商业开发规划应注重保护环境

由于地铁的交通和商业功能,人员较稠密,应提高安全意识,注意防火,避免噪声污染。同时,地下空间的空气流通相对较慢,因此对于需用明火烹制的食物、有异味的食物、无盖的散装饮料、易燃易爆物品等,应尽量避免在地下空间经营。地铁商业的开发规划建设必须符合城市环境综合治理的要求,创造良好的生活环境,不断提高居民的生活质量。

四、地铁资源开发工作主要措施

1.明确开发或经营主体

深刻认识地铁资源开发的重要意义,充分发挥地铁在解决城市交通和推进城市发展方面的作用。地铁资源是地铁建设过程中形成的一种特定资源,因此地铁资源的开发和经营要从市场经济的角度,认识其市场价值,在发挥其交通运输市场功能的同时,充分开发地铁上盖物业、地铁通信、地铁广告和地铁商贸的市场价值,获取更大的投资收益,提高企业经济效益。从地铁资源开发和经营的客观规律出发,明确地铁资源开发或经营主体,秉承“专业人做专业事”。

2.统筹规划,整体利用

要充分的利用地铁资源,应将地铁资源纳入城市资源总体规划,以轨道交通作为城市规划的主导因素,以此来规划和引导城市发展。特别是对在城市建设和发展过程中起决定作用的房地产开发来说,做好地铁资源的统筹规划,引导房地产开发迈向更高层次。在进行轨道交通规划时,应与政府部门紧密结合,对线路走向和地铁上盖物业的开发进行统筹规划,更大限度地利用地铁为沿线土地带来的价值增值,充分发挥地铁的巨大投资效益。

3.专业开发,协调发展

地铁资源的开发要坚持 “综合开发,协调发展”的方针,以专门资源开发单位作为地铁资源管理主体,在相关行业职能管理部门的指导下,采取市场化的手段,实施地铁资源专业发展战略。开发主体要根据各类地铁资源的特点,深入分析特定的市场状况,按照“统筹规划,分步实施”的原则,制定切实可行的开发战略。一方面要解决好单项地铁资源与对应行业市场的衔接问题,准确把握专业市场的走势,在此基础上发挥地铁资源的比较优势,充分利用地铁资源的概念,确保地铁资源开发和经营的成功。另一方面,地铁资源管理主体要搞好地铁资源的协调发展,以地铁交通为主线,整合各类地铁资源,专业开发,协调发展,带来地铁资源的价值倍增效应,实现地铁资源的再次增值。

4.形成地铁资源开发的良性循环

地铁资源的开发始于地铁工程建设,最终也要落脚于地铁工程建设,形成以地铁建设为主、地铁资源开发为辅的良性循环。地铁资源开发主体要分清主次,突出重点,一切以合理组织客流,改善城市交通,完善城市功能为出发点,追求社会效益和经济效益的更大化,形成地铁交通组织和地铁资源开发的良性循环,实现多赢的局面。一方面要科学处理资源开发与地铁交通之间的主从关系,以地铁建设引导城市客流,以城市客流带动地铁商业、广告和物业的发展,用地铁资源开发与经营进一步带来了新资金流入来支持地铁建设。另一方面要坚持审慎的商业化运作原则,加强市场调查和市场分析,制定切实可行的发展战略,避免盲目投资和盲目扩张,真正实现地铁资源的合理开发,实现地铁资源开发的持续发展。