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对某房地产项目所包含的酒店资产的税收筹划

作者: 发布时间:2020-01-22 12:54:26 阅读: 41 次

摘要:税务筹划是根据实际案例进行分析,达到合理纳税,节约税负,从而降低企业成本。本文首先从经营主体和经营模式:出售、投资、自持(兼营、专营)分立、出租来入手分析。对各方案进行优劣评价;报告中涉及的较为复杂的税收政策引用了税法原文。

关键词:营业税金及附加、土地增值税、企业所得税、契税

一、信息介绍

某企业集团,在昆明设有一知名的酒店企业,另在玉溪设有一个房地产开发公司。该地产公司在玉溪市区开发了A项目,共有三幢开发产品。一、二幢已向社会公开发售,第三幢集团拟在品牌统一的前提下,作为酒店由集团内企业运营。针对第三幢的经营主体和经营模式、装修主体的选择,会形成不同的税负结构,请根据掌握的税收知识形成税收筹划报告。

二、经营主体的的选择

前期准备阶段是房地产企业项目开发的重要阶段,除了完成房地产项目的立项、规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等以外,还要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。

建设方式和经营模式可以统称为开发模式,不同的开发模式涉及不同的税种,针对不同的开发模式,税法的相关规定也存在较大的差异。因此,开发模式的选择就决定了项目开发的纳税问题,这是项目运作的首要环节,也是房地产企业纳税筹划的关键环节。

针对本案例由于第三幢集团拟在品牌统一的前提下,作为酒店由集团内企业运营,那么首先酒店企业的品牌不能改变,其次酒店必须由集团内的企业来运营。所以,经营主体大体上可以分为酒店由集团内的房地产开发商经营或者由集团新设立一个企业来经营,还可以由原来的酒店来经营。在这三种情况下,酒店的品牌不会改变,但是涉及到税负和管理成本会有所不同。比如由房地产开发商经营,开放商必须雇佣新人员并对人员进行培训,这会增加大量的费用,如果新设立一家企业来经营也会面对同样的问题,而且企业的前期创立的费用和人才的储备的成本也会增加。所以说,我个人偏好用原来的酒店来经营,因为原先的酒店的管理模式都已成熟,而且人员培训可以由原来的酒店管理人员进行,人员培训费将大幅度降低,对于酒店类的税负原先的酒店也比较熟悉,便于以后进行相应的税务筹划。

三、经营模式

针对本案例经营模式可以有以下几种出售、投资、自持(兼营、专营)分立、出租(分公司、子公司)。它们所涉及的税种大概有以下几种:营业税、土地增值税、企业所得税、契税、房产税等

   经营模式

涉及的税种

出售

投资

自持

分立

出租

营业税

土地增值税

企业所得税

契税

房产税

特别说明,在投资模式下无偿划转免契税,依据是契税优惠的特殊规定:契税的征税对象是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,包括母公司其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地,房屋权属的无偿划转,不征收契税。企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主题相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。

按照《财政部、税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税【200316号)第三条第二十款及第四条的有关规定,销售、转让不动产或土地使用权征收营业税。

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税,不包括国有土地使用权出让所取得的收入。同时,房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人,将房产、土地使用权租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租,出租人虽取得了收入,但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此,不属于土地增值税的征税范围。

现行我国营业税法的基本规范,是2008115日国务院第34次常务会议修订通过的《中华人民共和国营业税暂行条例》和20081215日财政部、税务总局第52号令发布的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(以下简称《营业税暂行条例实施细则》)。营业税纳税义务人是指在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人。销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为,包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为,比照销售不动产征收营业税。自200311日起,以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。

《房产税暂行条例》规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。所谓房产的租金收入,是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬,包括货币收入和实物收入。

四、比较分析

   从上表中可以看出出售和投资的经营模式所缴纳的税费种类是较多的,所以应该排除在备选方案外,而自持模式又分为专营和兼营两种情况,专营是只做酒店而兼营是开发和酒店同时做,在自持的专营模式下企业可以专注与酒店经营,能够提供更好的服务和开阔市场,但是缺点是企业必须放弃开发房产的资质牌照,这对企业来说是个很大的考验,因为专营的机会成本实在是太大了!而兼营的更大优势就是可以保住开放商的资质牌照,同时专注于酒店的经营,并且可以相互税前抵亏,减少企业税负成本,缺点是双层监管,加大企业管理上的难度。

公司分立指一个公司依照公司法有关规定,通过股东会决议分成两个以上的公司。 它有两种基本方式:(1) 新设分立。即将原公司法律主体资格取消而新设两个及以上的具有法人资格的公司。(2)派生分立。即原公司法律主体仍存在,但将其部分业务划出去另设一个新公司。派生分立方式,本公司继续存在但注册资本减少。原股东在本公司、新公司的股权比例可以不变。在实践中,总公司为了实现资产扩张,降低投资风险,往往把其分公司改组成具有法人资格的全资子公司。此时总公司亦转化为母公司。母公司仅以其投资额为限对新设子公司债务负有限责任。而且,分立属于资产处置,不缴纳房产税,因为房产税是对资产拥有者征税,不缴纳营业税,但是分立却有可能缴纳土地增值税,原因是:根据税法相关条例,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。但投资、联营的企业属于从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,应当征收土地增值税。

所以自持和分立相比,自持较好。但是,如果企业和税务局沟通后可以免去土地增值税的话,自持和分立在税收上无太大区别,可以由企业管理层根据自身需要来进行决策。最后来分析出租经营模式,

出租模式是经营权和所有权相分离,而自持和分立都是经营权和所有权相统一。在出租模式下,营业税金及附加为年租金收入的5.6%,房产税为年租金收入的12%,由于这些税金可以税前抵扣,综合税负率=年租金收入*5.6%+12%*1-25%=年租金收入*13.2%,那么,在经营权和所有权统一的情况下,房产税=房屋原值*70%*1.2%=房屋原值*0.84%,综合税负率=房屋原值*0.84%,当房屋原值*0.84%=年租金收入*132%,推导出年租金收入=房屋原值*0.84%/13.2%=6.36%*房屋原值,折旧年限=/6.36%=15.72年,税法规定折旧年限不得低于20年,折旧额大约为5%,那么年租金收入<6.36%的房屋原值时,租赁划算,当年租金收入>5%时,从价划算。

在出租模式下又有分公司和子公司两种情况,所谓的分公司是总公司管辖的分支机构,是指公司在其住所以外设立的以自己的名义从事活动的机构。分公司不具有企业法人资格,其民事责任由总公司承担。虽有公司字样但并非真正意义上的公司,无自己的章程,公司名称只要在总公司名称后加上分公司字样即可。作为法人的有限责任公司或者股份有限公司,根据生产经营活动的需要,在公司内部按照经营业务的分类及地域范围,釆取设置分支机构的管理方式,进行合理分工。按照《公司法》的规定,有限责任公司或股份有限公司设立的分公司不具有企业法人资格,其民事责任由该总公司承担。注意:分公司虽不具独立法律地位,但依《民事诉讼法》第49条和《民诉意见》第40条,依法设立的分公司可以作为民事诉讼的当事人,具有诉讼资格,另外分公司也具有独立的缔约能力。所谓的子公司是指一定数额的股份被另一公司控制或依照协议被另一公司实际控制、支配的公司。子公司具有独立法人资格,拥有自己所有的财产,自己的公司名称、章程和董事会,以自己的名义开展经营活动、从事各类民事活动,独立承担公司行为所带来的一切后果和责任。但涉及公司利益的重大决策或重大人事安排,仍要由母公司决定。 同时,《公司法》规定,公司可以设立分公司,分公司不具有企业法人资格,其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司,子公司具有企业法人资格,依法独立承担民事责任。子公司与分公司的区别具体为:(1)子公司是独立的法人,拥有自己独立的名称、章程和组织机构,对外以自己的名义进行活动,在经营过程中发生的债权债务由自己独立承担。分公司则不具备企业法人资格,没有独立的名称,其名称应冠以隶属公司的名称,由隶属公司依法设立,只是公司的一个分支机构。(2)母公司对子公司的控制必须符合一定的法律条件。母公司对子公司的控制一般不是采取直接控制,更多地是采用间接控制方式,即通过任免子公司董事会成员和投资决策来影响子公司的生产经营决策。而分公司则不同,其人事、业务、财产受隶属公司直接控制,在隶属公司的经营范围内从事经营活动。(3)承担债务的责任方式不同。母公司作为子公司的更大股东,仅以其对子公司的出资额为限对子公司在经营活动中的债务承担责任;子公司作为独立的法人,以子公司自身的全部财产为限对其经营负债承担责任。分公司由于没有自己独立的财产,与隶属公司在经济上统一核算,因此其经营活动中的负债由隶属公司负责清偿,即由隶属公司以其全部资产为限对分公司在经营中的债务承担责任。

因此,在出租模式下,子公司付给母公司品牌使用费,子公司独立纳税,它的优点是能够和当地税收机关保持良好的关系,缺点是无法相互抵亏;分公司的优点是汇总纳税,能够相互抵亏,减轻税负,但是缺点是带走当地的税收利益,,不利于和税收机关保持良好的关系,如果企业能够预测未来数年内有较好的收益,不存在亏损现象,个人建议还是采取子公司的模式。出租模式下,如果是毛坯房,那么它的账面价值低,如果是精装修,它的账面价值高,从价计征的模式下,房产税相对较高。可以采用毛坯的形式较为划算。

五、结论

出售和投资的经营模式所缴纳的税费种类是较多的,所以应该排除在备选方案外,而自持模式又分为专营和兼营两种情况,专营是只做酒店而兼营是开发和酒店同时做,在自持的专营模式下企业可以专注与酒店经营,能够提供更好的服务和开阔市场,但是缺点是企业必须放弃开发房产的资质牌照,这对企业来说是个很大的考验,因为专营的机会成本实在是太大了!而兼营的更大优势就是可以保住开放商的资质牌照,同时专注于酒店的经营,并且可以相互税前抵亏,减少企业税负成本,缺点是双层监管,加大企业管理上的难度。

自持和分立相比,自持较好。但是,如果企业和税务局沟通后可以免去土地增值税的话,自持和分立在税收上无太大区别,可以由企业管理层根据自身需要来进行决策。

在出租模式下,如果企业能够预测未来数年内有较好的收益,不存在亏损现象,个人建议还是采取子公司的模式。

如果是毛坯房,那么它的账面价值低,如果是精装修,它的账面价值高,从价计征的模式下,房产税相对较高。可以采用毛坯的形式较为划算。