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关于房地产开发项目前期定位策划的探讨

作者: 发布时间:2019-11-21 13:10:08 阅读: 93 次

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关于房地产开发项目前期定位策划的探讨

 

摘要:随着城市建设的不断进行,房地产开发已经在很多城市呈现白热化的发展阶段,本文首先介绍房地产前期定位策划的相关基本概念和作用,然后阐述房地产项目前期定位策划的重要性,最后介绍在策划的过程当中应当注意的几个重点问题。

关键词:房地产;开发项目;前期定位策划

 

前言:一个成功的房地产开发项目不仅要在前期决策阶段进行合理的策划,还要在后期实施的过程中严格按照章程施工,在房地产开发项目前期进行科学合理的定位和策划能够为房地产开发打下良好的基础,是非常关键的因素,因为房地产受到政治、经济和生活等各个方面的影响都比较大,因此良好的前期定位策划是非常重要的。

一、概念

首先介绍策划的基本概念,因为事物之间是存在一定的因果关系的,因此对目前的状况进行了解的过程当中,能够对未来进行合理的推测,对将来将会发生的事情,在现在进行猜想并做出一定的决策,在将来发生之前,就决定好什么时候做好什么样的事情,并安排好由谁来做[1]

其次介绍房地产前期定位策划的概念。因为房地产事业的投入往往是非常大的,为了能够有效避免一些损失,并让房地产开发商进行全面的了解,就会进行房地产前期定位策划,一方面关注市场上的整体情况,并对自身的产品进行分析和策划,另一方面还要退未来的发展形式进行一定的预测,因为在我国的房地产事业在很大程度上和政治政策相关联,因此,对各种新闻情况的收集整理和预测也显得尤为重要了。

房地产前期定位策划首先针对自身的资源利用情况进行开发,决定在哪里开发,如何进行开发,利用的土地资源多少,什么时候能够建成,销售的主要目标群众等等,对这些信息进行整理和分析,能够制定比较合理的预期目标,帮助决策者对房地产开发有更加详尽的了解。这样的前期定位分析不仅能够在当今日益激烈的房地产竞争当中取得优势,还能对市场上的资源进行整合与利用,更加理解住户的要求,并及时作出改变和调整。

二、重要性

(一)选址

一些开发商因为缺少前期定位策划的过程,在进行选址的过程中出现错误,没有对地域和周边的环境进行科学有效的考察,也不进行计划就开始施工,一些开发商在非常的区域建立的房屋质量却不是很高,这样导致在销售的过程当中出现问题,很多有钱人不愿意购买,而没有钱的人也买不起这样地段的房子,这就导致土地资源的极大浪费。

因此房地产开发项目前期对土地资源进行调查,并进行销售群体的预测是非常重要的,能够有效避免上述情况的发生[2]

(二)套内面积

目前市场上套内面积过大的房屋出现问题非常常见,套内面积和房型设计互相矛盾,造成房屋销售出现困难。

一些本来定位于销售给工薪阶级的小区,在建设的过程中没能考虑到用户的实际需求,缺少前期的定位和策划,在建筑设计的时候,选择比较大的客厅或是辅助设施,这样都导致套内面积过大,对于一般的工薪家庭而言,并不需要这么大的客厅,而且这样的面积往往会提升房屋销售的整体价格,一般工薪家庭只能望而却步,一些房地产商选择将单位面积的价格降低,但是因为整体的套内面积仍非常大,导致房屋的价格居高不下,也让消费者承受巨大的压力。

房地产开发项目之前对开发土地进行调查的过程中,应当渐渐寻找目前的销售群众,当把销售群体定位为工薪阶层的时候,就要注意房屋套内面积不能太大的问题,注重房屋的实用性,减少客厅等辅助设施的面积,让整个房屋的面积和整体价格在工薪阶级能够承受的范围之内,这样的策划能够减少房屋销售的过程中很多不必要的麻烦。

(三)功能

首先小区的市场定位应当明确,其次小区的功能和设计应当与其定位相一致,这样能够保证小区的质量都在同一水平线上,更加适应目标群体的需求。一些小区中本身的规划非常好,本身受到很多富人的喜欢,但是在功能方面却出现了不规范、不合理的现象,这样比较低档的功能设计拉低了整个房屋的档次,也让房屋的价值下降了,在前期的策划过程中将定位明确之后,可以避免该问题的发生[3]

(四)设计方案

随着城市建设的不断进行,人们对房屋的要求也越来越高,小区的设计和规划方面也逐渐更替换新,但是一些开发商没能从长远的角度看问题,在设计方案上面想要节约成本,仍利用以前的设计方案,规划的方式非常的陈旧,一些以前的旧问题没能得到有效的解决。

一些住宅中各个方面都非常完善,但是在小区的设计方面非常陈旧,这样的设计方案往往没能与时俱进,比较明显的就是一些小区中阳面房屋销售地非常好,但是阴面的房屋却无人问津,这就是在设计上面出现的问题。

(五)合理规划

一些经济适用房的小区中,开发商建立大型的喷泉,还有大面积的绿化,这些规划与设计的确让购房者身心愉悦,但是也无形中增加了他们的负担,城市规划的规则是不能完全放到社区的规划当中的,应当进行适度和合理的规划,在前期的定位和设计的时候就要考虑完善[4]

三、需要注意的问题

(一)开发商对前期定位策划的重视程度

一些开发商的思想依然比较陈旧,看不到前期定位策划的优势,拒绝为策划花钱,在进行施工之前没能对土地资源进行调查,对受众群体更是一无所知,在房地产开发的过程中缺少统一的标准,不明确销售的主要目标,即使在前提花费大量金钱购买土地,占据优良的地理位置,也不一定能够产生非常好的收益。

开发商应当与时俱进,看见统一规划的好处,通过详细的规划和设计,能够对房地产开发由更加全面的把握。

(二)专业策划单位

目前我国一些大型房地产开发商有自己的比较专业的策划部门,策划的专业能力也比较强,能够帮助房地产开发项目做好前期的定位策划工作,但是这些专业人员往往也有一定的局限性,比如当需要在别的省开展房地产事业的时候,员工很难对当地的具体情况做到比较全面的掌控,可能会导致一些决策上的失误。目前我国已经有专业的策划企业,但是这些企业受到的重视还不够多,这些企业有更多的资源和信息,能够帮助企业进行进行更加全面仔细的策划工作[5]

(三)策划费用

策划作为一个将来的事情进行决策的工作,对策划很难制定统一的收费标准,目前市场上对策划的收费都采用比较综合的方式,考虑到策划的内容、策划人员的素质以及市场上的反馈等等多个方面,开发商应当给策划人员一定的自由,让其放开手脚施展自身的才华,同时也要合理进行嘉奖,让策划人员为房地产前期定位策划做出更多的奉献,这些成果往往能够对房地产开发商起到非常重要的作用。

(四)项目策划公司实力

目前我国项目策划公司的实力发展不均衡,一些公司本身具备高精尖人才,能够通过公司掌握很多的资讯,并利用这些资讯帮助房地产开发商做出的前期定位策划,这样的公司往往收费也比较高,但是能够物有所值。也有一些发展尚未成熟的策划公司,实力不足,严重影响了房地产开发商对策划公司的印象,造成了不信任,策划公司应当提升自身的实力,让专业技能越来越强,真正帮助房地产做好前期定位策划工作[6]

总结:本文首先介绍房地产前期定位策划的基本概念,了解房地产开发项目前期策划的工作内容,然后介绍其重要性,从选址、套内面积、功能定位、设计方案和规划等几个方面展现前期定位策划的重要作用,最后介绍策划工作的时候应当注意的问题。

参考文献:

[1]徐珺. 房地产项目前期策划和开发策略研究[D].湖南工业大学,2014.

[2]王磊. 房地产开发项目前期策划研究[D].西安建筑科技大学,2015.

[3]叶华章. 房地产项目开发前期策划——兼论居住小区定位[D].重庆大学,2001.

[4]杨瑛. 论房地产开发前期策划定位的作用——以中星美华村项目为例[J]. 住宅科技,2016,06:14-19.

[5]方茂青,陶莎,赵衡宇. 房地产项目开发前期策划的发展探讨[J]. 商场现代化,2009,11:237-238.

[6]储俊华,周咏馨. 房地产开发项目前期策划阶段消费者地位研究[J]. 呼伦贝尔学院学报,2003,04:26-27.